Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС в МКД) - это единственный орган управления домом, согласно 44 статье Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 44 ЖК РФ) в компетенцию которого входят любые вопросы, связанные домом и общедомовым имуществом.
Общее собрание дома проводится для обсуждения плановых и неплановых вопросов связанных с многоквартирным домом и вынесением их на голосование через повестку дня.
ОСС в МКД вправе принимать решения о:
- реконструкции и ремонте МКД;
- капитальном ремонте общего имущества в МКД;
- использовании, формировании и пополнении фонда капитального ремонта МКД;
- перепланировках жилых и нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
- использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевание);
- благоустройстве земельного участка и прилегающих к нему территорий, относящихся к МКД;
- пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД, включая заключение договора о сдаче в аренду жилых и нежилых помещений и размещении рекламных конструкций на фасаде дома;
- назначении председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии;
- выборе или смене управляющей компании (УК, УО);
- заключении договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т.д.;
- внешних фасадных работах (дополнительная входная группа, наружная вентиляция по фасаду дома, благоустройство фасада дома и т.д.);
- создании ТСЖ (ТСН и ЖСК);
- избрании и переизбрании председателя ТСЖ (ТСН и ЖСК);
Порядок и правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома
Согласно 44 статье части 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (
ст. 44.1 ЖК РФ), общее собрание собственников помещений проводится в форме очного, заочного и очно-заочного голосований, которые проходят в несколько этапов, требуют точной последовательности, правильной фиксации и четкого соблюдения законодательных норм.
Очная форма голосования - предполагает совместный сбор собственников в указанном в сообщении о проведении общего собрания месте и времени для обсуждения каждого из вопросов по повестке дня. Очная форма общего собрания предполагает только обсуждение без возможности голосования, но с обязательной регистрацией в журнале присутствующих лиц на утвержденной форме листа регистрации присутствующих на собрании собственников.
Заочная форма голосования - проводится опросным путем посредством электронного голосования или путем самостоятельного голосования собственниками без привлечения третьих лиц.
Очно-заочная форма голосования - является наиболее эффективной, сочетает и очную и заочную форму голосования и проводится путем личного поквартирного обхода.
Внесение правок и изменений в ранее анонсированную повестку дня при очной и заочной форме голосования в рамках текущего собрания не предусматривается.
Как организовать и провести общее собрание собственников?
Собрать и инициировать общее собрание может любой собственник МКД, объединившись с двумя другими собственниками. Также право инициировать ОСС может действующая управляющая компания (УК) или действующий председатель, продлевающий свои полномочия.
Порядок созыва
ОСС в МКД и назначение инициаторов из числа собственников (физическое или юридическое лицо) может происходить как коллективно, так и единолично лицом, предложившим себя в качестве председателя. Для инициации ОСС необходимо трем разным приглашенным собственникам выступить председателем, членом счетной комиссии и ответственным секретарем.
Председателем общего собрания определяется и формируется повестка дня, включающая все вопросы, принимаемые в рамках предстоящего собрания и требующие решения собственников жилья посредством голосования.
Инициатор (председатель) общего собрания собственников многоквартирного дома несет ответственность согласно
УК РФ (Уголовному Кодексу Российской Федерации).
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением
ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно
ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно
ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Получение реестра собственников МКД и подготовка документов для проведения ОСС
Для организации общего
ОСС в МКД необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номера квартир (или нежилых помещений), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписка является неотъемлемой частью комплекта документов ОСС для сдачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Выписку можно запросить в
ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в
Единый государственный реестр недвижимости.
На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: дату, повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет - добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении.
H2 Сроки проведения общего собрания собственников многоквартирного дома
Срок проведения
ОСС в МКД регулируется законодательно и не должен превышать или быть короче указанного в уведомлении и в бланке решений, но при этом четких ограничений по срокам проведения собраний нет. Согласно
ЖК РФ собственники извещаются не позже чем за десять дней до начала очной части собрания, которая в случае отсутствия кворума переходит в очно-заочную форму, окончание которой должно быть указано в извещении, в каждом решении и протоколе общего собрания собственников МКД.
В случае если за указанное на проведение собрания время кворум не набран, продолжать очно-заочный сбор подписей запрещено. Если в указанные сроки документы не сданы в
ГЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) или в другой территориальный орган исполнительной власти, результаты собрания признаются недействительными.
Законодательно количество проведения общих собраний не ограничено и собственники могут повторно инициировать проведение ОСС.
Кворум общего собрания собственников МКД
Для успешного проведения ОСС в многоквартирном доме необходимо собрать кворум среди собственников МКД, который считается по доле в праве собственности на общее имущество исходя из принадлежащих им квадратных метров. Кворум считается состоявшимся, если суммарно проголосовали собственники более
50% от доли общего имущества.
Далее при наборе кворума отдельно считаются вопросы по повестке дня и в зависимости от их сложности по каждому из них кворум считается отдельно.
Например, для основных вопросов, таких как выбор председателя, ответственного секретаря, членов счетной комиссии, формировании спецсчета и прочих, достаточно набрать
51% положительных голосов, а для принятия решений, связанных со сменой управляющей компании, капитальным ремонтом и любых вопросов, связанных с передачей общедомового имущества, необходимо 2/3 голосов от общего количества собственников (
67.8%).
Если при проведении общего собрания собственников кворум не состоялся, то собрание считается не легитимным и результаты собрания ничтожными.
После сбора необходимого для кворума количества решений формируется протокол проведения
ОСС в МКД, в котором указываются результаты голосования, повестка дня, инициатор собрания, председатель, секретарь, счетная комиссия и участвующие в голосовании квадратные метры. Далее оформленный протокол, оригиналы реестров (которые являются неотъемлемой частью) сдаются в государственный орган исполнительной власти (в зависимости от повестки дня и темы собрания).
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (
ЖК РФ):
- управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
- формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
- принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
- агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения
ОСС в МКД, а доверить эту процедуру
НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
